兴化楼市“稳”字当头

    中央经济工作会议明确表态“房子是用来住的，不是用来炒的”，进入2016年12月份以来，决策层已经六次明确对房地产的相关调控。2017年楼市怎么走？房价是涨是跌？

    调控持续

    在2016年12月14日的中央经济工作会议已经确定了2017年房地产调控主基调——去库存与放泡沫并举，并加快研究建立房地产市场长效机制。在12月29日和30日，住建部又发布《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改情况的通报》，狠抓热点城市控房价，三四线城市和县城去库存，同时还公布21家违规销售的房地产开发企业名单。事实上，仅在2016的12月，决策层已经先后六次明确对房地产的相关调控及监管。

    从监管层的态度来看，维稳仍然是2017年的核心命题。预计2017年一二线热点城市调控会持续，“房价不止、政策不停”，这与防控金融风险的宏观背景也是一脉相承。同时，对于三四线城市去库存等供给侧结构性改革也会得以延续，除了主要的政策性支持，也可能会与提高整个城市的“基本面”相融合。针对各个城的调控，预计会根据各地实际情况升级为“一城一策”。

    加息预期

    2016年前三季度房地产市场的火热，与宽松的信贷政策有很大关系，信贷是影响短期房价的重要因素之一。在上海实行“认房又认贷”之后，2016年12月23日，郑州又成为“认房又认贷”的第二个城市，这个被称之为最严厉的调控政策是否会铺开，成为热点城市悬在头上的达摩克利斯之剑。该政策的出台，也将直接影响到房地产市场的成交量和房价走向。

    2016年12月中旬，美联储宣布加息并给予今年3次加息的预期，人民币出现贬值预期。本次加息或预示美国步入加息周期，一经确认则其他国家将迫于压力而效仿美国。短期内固然不会出现此种局面，但加息操作势必会削弱投资需求并抑制消费。“一旦加息(或者资金价格上涨过快)，代表了金融政策的取向出现变化。如果人民币贬值和资本流出，一定引发中国房价的重新估值，以人民币计价的资产价格的调整是大概率。”业内人士表示。

    并购加速

    最近几年，房地产行业内并购潮已经初现端倪。随着房企融资渠道收紧、一二线城市拿地门槛提高，在2017年，开发商的整合或将进一步加速。

手里有地但开发能力弱的中小型房企若无法通过开发模式盈利，卖土地、卖股权现象就可能会频繁出现；如果连土地都没有的上市公司，或许整个企业会被当壳卖掉了。对于弹药充足的大型开发商，将会在二级市场寻找开发机会以及合适资产，抑或收购现金流紧张的小型开发商。不仅如此，从现在各类城市的房地产市场而言，一旦有大型开发商进入，中小型开发商的生存空间已经在面临着不断压缩的情形。

    当然，尽管拿地成本不断上涨，开发商依然继续深耕一线城市以及二线重点城市。为降低风险、分摊成本，许多开发商可能会选择联合其他开发商，抑或寻求保险公司等金融机构的联合。

    房价走稳，兴化楼市还将迎高潮

    虽然政府在加码调控，但倘若房价出现大跌，这势必也不是监管层的本意。在2017年，房地产市场会进入一个小的调整期，房价会“稳”字当头，可能会出现微涨或微跌，“大起大落”都是政府不愿意看到的。大多机构预测2017年房价波动幅度在正负3%以内。典型的观点是，2017年上半年全国销售均价持平，下半年随着政策松绑重回上升趋势。

    兴化的房地产业内人士认为，房地产市场现在比较复杂，一方面存在一线、二线、三线城市的区域性差异，另一方面是政策因素始终在其中扮演非常重要的角色。以2016年的房价大涨为例，原因是2015年中央提出去库存，其实其本意是希望房价适度降下来，换来库存的消化。但是有一些地方政府把去库存片面理解成了刺激房地产市场。国庆后中央迅速出台了调控政策，这一次的中央经济工作会议也发出了非常明确的信号。

    关于目前中国房地产市场的格局，一方面，2017年中央提出五大任务的第一条就是稳增长，在这样的背景下，房地产市场大跌是比较困难的，因为房地产对整个经济的拉动作用还是非常显著的。如果要稳增长，房地产投资至少不能出现比较大的下滑。

    另一方面，房价大涨的局面应该也不会出现，主要原因是中央已经认识到房地产的泡沫化可能带来的严重危害，一旦房地产泡沫出现大的问题，后果是很难设想的。在这种情况下，中央对房价快速上涨也是保持高度警惕的。所以，2016年上半年房地产中央调控的政策效应会逐步显现，可能市场会有一个降温的过程。同时，房地产市场的政策变化可能还会存在，也就是说政策又会想要降温，但可能又会有一些刺激性政策出台，这样的变化可能还会是常态，对房地产市场的影响会比较大。

    业内人士表示，2016年的兴化房价没有出现过快上涨的情况，总体比较稳定。从今年6月开始，兴化房价也出现上涨势头。6月，城区住宅成交均价为5116元/平方米，环比上涨0.9%；7月住宅均价为5276元每平方米，环比上涨3.13%；8月城区住宅成交均价为5453元每平方米，环比7月上涨3.4%。9月，房价快速上涨的势头有所减缓。9月我市城区住宅成交均价为5335元/平方米，环比下降2.16%。10月兴化城区商品房成交均价为5179元/平方米，环比下降2.92%。11月兴化城区商品房成交均价为5503元每平方米，环比上涨6.25%。业内人士认为，虽然2016年兴化房价也出现上涨，但综合近几年城区的平均房价来看，并没有太大的波动。

    受访的房产企业相关负责人认为，2016年兴化房地产市场总体销量较好，相比2015年明显回暖。预计2017年会在2016年回暖的基础上继续放量，但放量的速度会有所放缓。房价水平应该和2016年差不多。兴化房地产市场的供应量比较健康，没有很明显的过量。所有的待开发的土地、已出的土地和在建的项目，从量来讲是符合市场规律的。出于成本的推动，以及供需平衡的考量，2017年的房价不会过快上涨，更不会暴跌。目前，兴化的房地产市场整体来说比较平稳，2017年应该不会出现大的波动。

    业内人士认为，2017年兴化楼市政策的主基调还将是去库存。和一二线热点城市相比，兴化的购房门槛和购房压力都较低。热点城市的楼市政策趋紧，反而促使更多的在外务工人员选择返乡置业。我市第十五届商品房展销会将于正月初六（2月2日）盛大开幕，在政府的大力支持下，每年的房展会都将推出购房优惠政策。同时，各家楼盘也会拿出优质房源，实实在在地让利给购房者。可以预见，我市商品房销量还将在年初迎来一个高潮。

（综合）