继常州出台了江苏省首个住房“限售令”后，4月11日，扬州市跟进推出了当地的限售政策，规定本地家庭拥有两套住房以上、外地家庭拥有一套以上的，领证未满2年的不得上市交易。自此，国内已有10多个城市相继出台了类似的限制售房政策。“限售”正在成为楼市调控的新思路。从限购、限贷到如今的限售，意味着房地产调控政策已经开始从交易环节向持有环节延伸，短期炒房的梦将被彻底击碎。就在上个月，泰州市也出台了5条政策措施，进一步规范泰州市区房地产销售行为，稳定商品房价格。史上最严的楼市调控已经到了家门口，兴化楼市将会受何影响？

扬州推楼市新政 未满两年不得交易

4月11日，扬州市政府发出促进市区房地产市场平稳健康发展的通知。据悉，该通知当日起实施。

通知要求，参与商品住宅用地竞拍时，同一竞拍人（含子公司、分公司）在同一批次土地拍卖中，最多只能竞得一块住宅用地；在市区已取得土地的房地产企业如有尚未开发（未取得建设工程施工许可）的商品住宅地块，不得参与市场竞拍。对超过2年不开发、配套设施未先建到位的，逐一清查处理。

通知规定，加强商品住宅用地成交价格的控制。合理设置商品住宅用地的挂牌起始价、指导价和最高限价。当土地竞拍达到指导价时，将住房销售模式由预售改为现房销售，当土地竞拍达到最高限价时，中止现场竞价，对有意继续竞价的企业，采用现场摇号方式确定中拍人。同时规定，房地产开发企业严格执行明码标价和“一价清”制度，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。严禁将商品住房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）。

通知称，物价部门加强对商品住房的成本核算，备案价不得高于周边地块同类产品住房的价格，下一批次备案价格不得高于上一批次同类型住房成交均价。设置已购商品住房转让年限，在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的，不得上市交易。公证机关不得办理协议手续。

此外，通知还规定，房地产开发企业在取得商品住房预售许可证后，应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已办理预售许可的商品住房用于抵押融资；金融机构不得接受房地产开发企业用已办理预售许可的商品住房作为抵押物。

楼市调控升级之路

3月17日，北京楼市调控升级，在商品住房方面提出“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上”，打开了2017年楼市调控“限售”的大门。

所谓限售，是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理转让公证手续。

北京的“限售”仅停留在企业层面，随后跟进的城市则进一步延伸到个人层面。首先是厦门出台政策，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。紧接着，杭州市、福州市、广州市、青岛市、启东市、保定市徐水区、保定白沟新城管委会、长乐市、常州市、惠州市、珠海市、东莞市、扬州市、成都市和海南省相继出台限售政策。至此，出台限售政策的地区已达17个。

限购，主要是提高购房门槛，对购房数量、购房者的社保或纳税年限进行一定的限制。2016年，“楼市四小龙”横空出世，这年9月，全国掀起新一轮的限购热潮。与此同时，多城市也提高了购房的首付款比例。今年3月17日，北京开始对现有的限贷政策加码，“认房认贷”政策陆续覆盖北上广深。此后，天津、厦门、杭州等二线城市也加入“认房认贷”。

调控之路眼下又迎来“限售”利器。调控从对买房人的约束升级到对卖房人的限制，从交易环节的约束延伸到持有环节，被称作史上最严。

“限售”5种套路，严厉程度大不同

尽管这11座城市的调控政策里均包含了“限售”，不过在专业人士看来，“套路”却各不相同。从“限售令”的严厉程度上区分，总共可以划分成五个等级。

套路1 新购、已购均限售

城市代表：扬州、青岛

解读：最新出台的扬州“限售令”规定本地户籍只允许1套房不受限制，外地户籍则无论有几套房，一律2年内不给卖。卖旧买新、改善换房等需求被打压，将使得原先的投资客遭“关门打狗”，新的投资客也不敢入市买房了。新房、二手房全面受到打压，也会波及正常的改善换房、变卖房产应急等需求，恐怕也是无奈之举。

套路2 只限售新购房，不限已购房

城市代表：常州、厦门、福州、广州、珠海、惠州、东莞

解读：虽然已购住房不受限售令影响，但是只有自住购房者接盘，投资客不再买新，也不敢接盘二手房，市场上只有学区房等少数二手房容易出手。因此可以判断，这些地区的新房受到严厉打压，二手房受部分打压。

套路3 企业购房被限售

城市代表：杭州、广州、珠海

解读：这个容易理解，此举将堵住以企业名义投资炒房的漏洞，进一步规范市场行为，彻底挤掉楼市“泡沫”成分。

套路4 个人及企业购房全部限售

城市代表：广州、珠海

解读：此举主要针对的是近期楼市较为活跃的地区，无论是企业炒房，还是个人投资房产，全部遭遇打压，可以说这是最为严厉的一类。

套路5 高端人才新购房限售

城市代表：成都

解读：成都规定“对重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的各类高端人才等人员所购住房5年内不得上市转让”。由于这部分高端人才属于极少数人群，因此对楼市整体基本没有影响。

对兴化楼市有何影响？

相较于限购政策，多位业内人士均表示，“限售令”更为值得关注。从共同点上看，“限售令”与“限购令”同样属于非常时期的非常政策，因为这两项举措均限制了个人购买与销售商品房的正当权利，相信出台该项政策的初衷是为了打压炒房客，即便“误伤”到普通买房人也是无奈之举。在不同点上，“限售”更加精准地“掐住”投资客的七寸，令其资金链在三四年内难以松绑，恢复楼市的正常交易秩序。

我市房地产业内人士认为，扬州、泰州楼市政策紧缩，对兴化楼市会有一定影响。至于会促使兴化楼市往哪个方向走，就目前的形势而言还不好说。只能说，打击炒房，遏制房价过快上涨已经成为长三角地级市楼市政策的主基调。我们能从中看出本地楼市存在的一些现象和趋势。

去年下半年以来，兴化房价也出现了上涨趋势，有些楼盘的住宅均价达到每平方米6500元。数据显示，今年3月城区住宅成交均价为5398元/平方米，比去年同期上涨7.4%。业内人士认为，兴化房价虽然有所上涨，但基本处于平稳范围内。今年年初和去年年底的均价都在5400元每平方米左右，并没有更快上涨的趋势。而且，“一城一策”精准调控是房地产政策的原则。我们看到，泰州和扬州日前出台的房地产政策，都只针对其市区。

也有业内人士指出，“限售令”或许会在短期内起效，但中国房地产市场更为需要的是符合国情、适应市场规律的长效机制，只有如此才能保证楼市的长治久安。比如此前住建部发布的文件里曾提到，楼市热点城市需增加公租房和共有产权住房的供应量，只有如此才能平抑投资客的投资心态，买房人才能心中不慌。

（本报综合）