今年以来，房地产调控政策出台的次数之多、力度之大，超过了以往。截至目前，全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。在“限购、限贷、限价、限售”等调控政策背景下，全国多座城市成交量走低，房地产市场明显降温，调控效果显现。

数据显示，5月首周典型城市商品住宅总成交面积环比下降5.06%。一线城市中，上海、广州成交量小幅回落，北京连续两周下滑，环比跌幅接近三成。二线城市方面，在7个下滑的二线城市中除成都外成交量均有明显回落，其中，福州、杭州、温州、南宁四个城市跌幅超过三成。

然而，5月以来，市场方面的整体降温，似乎并未阻止监管部门的调控决心。为全面贯彻落实好中央“房子是用来住的、不是用来炒的”政策方针，以及住建部最新调控精神，对于一些房价过热的城市，房地产调控政策仍然在层层加码。

据统计，五月份以来，北京、上海、重庆、深圳、江西、武汉、郑州、济南、西安、成都、海口、三亚、兰州、无锡、廊坊、芜湖等16个城市出台了相关的房地产调控政策。内容涉及信贷、限购、土地出让、二手房交易监管、住房转让年限增加等调控手段。

4月兴化楼市销售火热

随着“打补丁”式调控政策继续出台，银行房贷利率折扣纷纷取消，热点城市住宅网签量同比大跌，个别城市出现中介关门潮……随着3月以来调控密集加码，楼市利空消息不断，“唱跌”氛围日益浓厚。

然而，在这样的大背景下，兴化楼市却表现出截然相反的态势。3、4两月销售形势火热。数据显示，兴化城区4月共成交商品房633套，同比（2016年4月成交447套）上涨41.6%。与销量同时上涨的还有房价，4月份兴化住宅均价达到5676元每平方米，比去年同期上涨11.2%。综合3月销售情况看，整个“金三银四”呈现出量价齐升的态势。两月总成交量为1217套，比去年同期（1007套）上涨20.9%。

数据显示，今年2月兴化城区住宅成交均价为5384元/平方米，比去年同期（5024元/平方米）上涨7.1%；3月成交均价为5398元/平方米，同比上涨7.4%；4月成交均价5676元/平方米，同比上涨11.2%。可以看出房价涨幅有所加快。不少城东、城南片区的楼盘均价已经突破了6500元。

我市房地产业内人士对此有两种看法。一种看法是，热点城市楼市的严厉调控政策，促使购房者将目光投向了三四线城市，引发了包括兴化在内的长三角地区县级市的楼市火爆。一线城市和二线城市楼市成交下跌的背后，正是购房者的意愿的微妙变化。除了在原地观望的购房者，一部分投资客开始涌向限购一线城市和二线城市周边的三四线城市，使得楼市的外溢效应更加明显。持这种观点的业内人士认为，目前的房价上涨是合理的。兴化楼市开发已经10多年了，房价涨了好几倍，确实市民的居住品质也提升好多。随着市区基础设施的建造、软件硬件配套的完善，土地价格也水涨船高。况且兴化的楼盘已经多年没有涨幅，这一轮的房价上涨符合正常的经济规律。虽然部分楼盘房价涨幅较快，但是兴化商品房的均价水平还是基本平稳的。

还有一种观点认为，兴化房价上涨速度较快，有投机炒房行为存在。而且，楼市热销或者遇冷都有其周期性，不会一直持续。某楼盘销售经理向记者表示，按照往年的经验，兴化楼市都是跟随着大城市以及周边地级市的楼市销量、房价的涨跌来波动的，而且表现出滞后性。如果大城市的楼市热销，过三个月到半年的时间，兴化楼市就会热起来。同样，大城市楼市遇冷，过一段时间兴化楼市也会冷下来。

南京出台全国最严新政“宁十条”

要判断未来楼市趋势，就要先关注政策走向。省内热点城市以及兴化周边部分地级市的楼市调控已经达到“顶配”。5月13日，南京楼市调控再度升级。根据《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，14日起，南京市新购房3年“限卖”，新房销售须公证摇号。即便在调控基调格外严厉的北京，目前也尚未祭出“限卖“招数，南京限购、限贷、限价、限卖“四限”齐发，堪称“全国最严”。

被称为“新宁十条”的新政最大亮点在于，在限购、限贷、限价基础上再添“限卖”，明确：居民家庭、企事业单位、社会组织等5月14日之后新购买的住房，须取得不动产权证书满3年后方可办理转让合同备案和登记手续。商品住房在《南京市房地产综合业务系统》的认购时间或合同确认时间于《通知》执行日零点之前的，按照老政策执行；二手住房在《南京市网上存量房交易监管系统》的合同打印时间或合同确认提交时间于《通知》执行日零点之前的，按照老政策执行。

3年“限卖”政策，仅“限”从5月14日零点之后购买的新房和二手房。而14日前认购、成交的住房包括未取得不动产权证的，均“既往不咎”。新购买期房取证周期一般需要2年，也就是说，新政执行后购买的新房期房，实则“限卖”时限是5年。

纵观以往历次调控，无论限购、限贷还是调整税费，均针对交易环节。除试点房产税的上海和重庆外，对房地产持有环节的调控几乎没有，“限卖”则填补了这一空缺。南京“限卖”背后，折射的是当地楼市投资需求屡禁难止的困局，以及由此带来的供需失衡的现状。至昨日晚，南京新房库存仅2.17万套，可售周期不足4个月。

“限卖”意在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，以严厉打击短期游资炒作行为。与房地产税相比，尽管“限卖”设定一定年限，且可能随市场形势变化而产生变数，但在政策存续期，其打击短期“炒客”的效果或比房地产税明显，尤其与限购、限贷结合后，短线交易空间消失，促使量价回归理性。

而南京限卖政策不溯及新政前成交的住房，也体现出当地政府调控的智慧，即在供需矛盾整体仍然突出的情况下，市场也应保有一定的流动性，此前成交的住房仍能持续供给二手房市场，确保购买及租赁需求。

堵投机炒热市场的同时，南京给房企定价设规矩，明确延续住房价格备案政策，对申报价格高于区域水平的房源，根据成本调查情况，物价部门组织相关部门集体论证，进行价格指导；同时将住宅配套产权车位和储藏室纳入价格备案范围，以保持备案价格水平基本稳定。南京将全面推行新建商品住房销售价格诚信承诺制度，督促开发企业加强内部价格管理，防止价外加价、强制服务以及采取使用权转让等名义变相涨价行为。

在此之前，因受制于“限价”约束，南京部分楼盘利用“房号”弥补限价之“亏”。此次南京显露态度：将一直对炒卖房号行为保持严厉打击的高压态势。明确对于供需矛盾突出的项目，需采取公证机构主持摇号方式，公开销售商品住房，确保“公开、公平、公正、透明”。购房顺序根据摇号结果决定，摇号结果现场公示。各企业须严格落实购房实名制。认购后不得增加、减少、更改购房人姓名（夫妻双方除外）。购房人姓名不一致的，房地产交易中心不得办理网上备案等交易手续；不动产登记机关不得为其办理不动产登记手续。

自去年12月起，南京房价已经出现“4连降”， 此番当地楼市调控力度很大，后期如果持续进行信用收缩，市场显著降温已是大概率。

三四线城市楼市迎来良机

在热点城市受政策压抑之下，三四线城市楼市迎来良机。我市房地产业内人士认为，兴化是人口大市，在外务工人员多。热点城市严厉的调控措施，使得更多人选择返乡置业。目前，兴化大部分开发商以消化库存、回笼资金的策略为主，新增库存较少，加之政策上比较宽松，使得今年以来的去库存效果良好。

业内人士指出，楼市热度增高，兴化并非个例。目前楼市火热的三四线城市有两个特征，一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中，二是位于一线城市周边，受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。

然而，也有业内人士认为，从人口、财富和其他经发展因素来看，三四线城市楼市回暖很难长期持续。

“实际上，部分三四线城市房价出现上涨是阶段性的，三四线城市价格上涨并非由内在发展力量作支撑，而仅仅因一二线城市限购刺激外溢需求，那么这种房价上涨和销售繁荣是难以持续的。”中原地产首席分析师张大伟认为。

（本报综合）