2016年，房地产市场成交显著放量，全国商品房销售面积升至13.58亿平方米，创历史新高。长三角城市圈更是首当其冲，市场规模急速扩容，销售总金额近3万亿元，占全国25%的市场份额。下半年，长三角城市圈内三、四线城市房地产市场明显转暖，短期内投资、投机性需求大量进场，市场热度推升至无以复加的地步。

2017年至今，楼市政策层面仍旧延续“调控+刺激”组合拳，并有愈演愈烈之势。长三角城市圈作为当下最为火热的城市圈之一，在“调控+刺激”政策组合拳的作用下，房地产市场发生了哪些新变化？

具体到长三角两个典型城市，我们可以发现：南京实行最严调控后，句容宝华等地房价已经接近翻倍，镇江、马鞍山、滁州、扬州都有不小涨幅。苏北各地级市表现也很凶猛，徐州进入2017年最具潜力城市之列，连云港土拍出现楼面地价接近万元的地块，盐城楼面地价最高更是达到13000元/平方米……而上海的资金外溢现象更为明显，距离上海较为便捷的都市圈区域房价已经站上2万关口，而这在土地市场更为明显。5月5日，常熟新地王诞生，2017A-001地块被南通中南新世界中心开发有限公司以18亿元夺得，楼面价为15997元/㎡，溢价率为121%。5月22日，嘉兴集中出让8宗涉宅用地，共吸引超过400多家企业参与，参加拍卖总数量创出国内纪录，这使得出让会场从原本的招投标交易中心转移到了嘉兴大剧院的千人会场。

长三角城市圈“单核”与“多核”并存

长三角城市圈是我国最为发达的城市圈之一，包括三省一市共26个城市，约有1.5亿人口，占全国面积仅为2.2%，但创造了全国五分之一的经济总量，城市群竞争力强劲。区域经济持续向好发展也为房地产市场奠定了坚实的市场基础。2016年，上海、南京、杭州、苏州、合肥和宁波6个城市成交总金额占全国总金额的比重达16%，长三角城市圈商品房销售金额更是接近3万亿元，全国占比约为25%。

从空间格局来看，长三角是典型的“单核”与“多核”并存的城市群。“单核”即指上海都市核心，通过发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用，依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线，推动整个长三角城市群的发展，而城市群的发展即是城镇化发展的主体，城市群可以解决一些城市发展过程中自身不能解决的重大问题，这对房地产开发过程也至关重要。

“多核”是指以南京、杭州、苏州、合肥等二线城市形成多个的“小核心”，主要辐射周边三、四线城市。如南京城市圈是以南京为中心形成一个经济区域带，成员城市包括南京、扬州、镇江、句容等城市，通过宁扬城际、宁句城际、宁滁城际等城际轨道交通线路形成发达的交通网络将城市群落紧密连接起来，在“环南京都市圈”概念带动下，核心城市高房价和高购房门槛的难题在一定程度上得到疏导，同时也带动了周边三四线城市库存去化。

兴化楼市热度有多高？

说过长三角城市圈的大形势，我们再来看兴化楼市。兴化市地处长三角，位于泰州、盐城这两座地级市之间。目前，从受核心城市“外溢”利好推动的程度不同来看，长三角三、四线楼市出现了分化，主要分为以下几种情况：

一、明显的量价齐升。量价齐升型城市主要集中在核心城市外围，轨道交通成为这类“卫星”城市迅速崛起不可忽视的因素，经济、产业等全方面融入核心城市圈，房地产市场更是尽享核心城市外溢需求。

二、量跌价升。量跌价升型城市集中分布在上海、苏州周边，其与核心城市之间的时间距离都在一小时以内，也是当下最为热门的三四线城市。2016年，量跌价升型城市房价全部有过一波热炒，以南通为例，全市成交均价同比涨幅超50%，售价同比翻番的项目并不鲜见。高房价必然导致有购房能力的客群基数大幅缩水，并且倒逼当地房管局祭出更为严厉的调控政策，成交量高位回落也属自然现象。

三、量升价稳。量升价稳的城市往往离上海、苏州、南京等核心城市比较远，但是受益于交通建设的步伐加快以及返乡置业的人群增多，房价涨幅平稳，成交量上涨较快。泰州和盐城都属于楼市量升价稳的地级市。同样，位于这两座地级市之间的兴化也属于这一范畴。数据显示，兴化城区4月共成交商品房633套，同比（2016年4月成交447套）上涨41.6%。与销量同时上涨的还有房价，4月份兴化住宅均价5676元每平方米，比去年同期上涨11.2%。综合3月销售情况看，两月总成交量为1217套，比去年同期（1007套）上涨20.9%。虽然兴化房价也出现了较快上涨，但是和核心城市外围三四线城市的房价涨幅相比，依然属于平稳范畴。

兴化房价去年下半年以来得到迅速提升。数据显示，今年2月兴化城区住宅成交均价为5384元/平方米，比去年同期（5024元/平方米）上涨7.1%；3月成交均价为5398元/平方米，同比上涨7.4%；4月成交均价5676元/平方米，同比上涨11.2%。房价上涨的同时，涨幅也有所加快。部分城东、城南片区的楼盘均价已经突破了6500元。

记者在英武南路一家房产中介看到二手房源信息：沙垛新村3层毛坯98平方米66万元，每平方米6735元；国际公寓8层毛坯156平方米售价132.8万元，达到每平方米8513元。

工作人员对记者说：“6、7年前花3000元单价就能在大润发附近买套房子，现在起码要6000元以上了，去年以来房价的确涨了不少。新房价格上涨，二手房当然也要涨。你去更南边的新楼盘问问，哪家不涨到6000元？”

从与售楼处营销人员的交谈中，记者了解到客群以兴化本地人为主，其中返乡置业和拆迁安置人群是这波市场中最庞大的购买力。另外，也有一些外地投资客。

业内人士认为，三四线城市以及部分县市成为新的热点，长三角楼市热销新格局正在形成。原因不仅是大城市需求外溢或者人口回流，还有别的更重要的因素对楼市需求形成支撑。三四线城市以及县市的房地产超预期热销，应该还与棚改三年计划有关，尤其是其中的棚改货币化安置。包括兴化在内的部分距离核心城市较远的长三角县级市，去库存的主基调短期内不会改变，所以楼市还有持续热销的动力。

（本报综合）