今年上半年，以北京“3·17”新政为首的新一轮全国范围内的调控再次袭来，从目前市场交易情况来看，楼市“退烧”明显。

据国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2个百分点和1.7个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落，5月份比4月份分别回落0.8个百分点和0.5个百分点。

5月份，北上广深四大一线城市已全部上调房贷利率，与此同时，重庆、福州、苏州等二线城市也纷纷上调房贷利率。目前受到购房成本提升、交易周期拉长等因素影响，成交量已受到掣肘，出现持续低迷，而成交量的下行也将在后续引导房价进入平稳周期。

整体来看，当前楼市调控政策已呈现出“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五位一体”严控状态，同时，各地发布的“打补丁”政策也在持续推出。以北京为例，自“3·17”新政出台以来，北京再出10余个配套政策，包括提高购房首付比例、缩短贷款年限、规范中介和现房销售业务、调整个税认定条件、增加离婚再购房约束、实施商办类房屋限购政策和平房限购政策等。而从当前市场成交情况来看，降温尤为明显。

同时我们看到，今年上半年房地产行业政策整体延续了分类调控、因城施策的主基调，一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存，并支持居民自住及农民工购房需求；另一方面，一线城市和热点二、三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。与此同时，金融去杠杆影响房地产行业信贷政策调整，严禁银行信贷资金违规流入房地产领域，房贷利率也随之逐月水涨船高。

从政策效果来看，紧缩政策的四面“围堵”让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至其他城市，以至于前期诸多高库存压力城市都走出了“量价齐升”之路。楼市呈现“一二线”降温，“三四线”突起的新局面。

中国银行报告称下半年楼市整体将降温

房地产市场调整仍在继续，其效应已经初步显现出来。日前，中国银行发布《2017年三季度经济金融展望报告》，预计今年下半年楼市整体还将继续降温，调整周期也将持续。

报告认为，下半年楼市的销售增速将继续回落。一方面，刚性需求和部分改善性需求已在前期得以释放，在调控趋严、房价松动的背景下，居民观望情绪上升，购房意愿下降。另一方面，此轮调控不仅打击投资性需求，提高二套首付比例等降低了改善性需求的购房动力，投资性和改善性需求的释放将有所放慢。

中行认为，下半年房价涨幅整体也将放缓，部分区域房价还将有所松动。“受较严调控政策影响，一线城市和部分热点二线城市房价涨幅将继续放缓，部分城市房价还有可能下跌。”中行介绍，在非限购地区中，前期涨幅较低、具有较好经济社会基础的二线城市房价将继续上升，而库存较高的三四线城市由于供给充足，房价将趋于稳定。

此外，报告认为，在强调控、严监管、融资趋紧下，房地产投资也将有所放缓，但大幅降低的可能性不大。

不过，中行认为，当前在从严调控下房地产市场逐步回归理性，但仍有两个问题值得关注：一是如何平衡满足合理改善性需求和打击投机性需求。如此严厉的调控政策打击了过度投资和投机购房需求，但也限制了合理的改善性住房需求；另一个问题则是，如何摆脱楼市调控的政策循环，打破房价的上涨预期。

“未来，为保持房地产市场平稳运行，政策上还需要供需结合，在加强抑制投机投资性需求的同时，注重发挥土地供应、机制建设等供给手段的作用。”中行表示。

兴化楼市下半年怎么走？

今年1至5月，兴化城区共成交商品房4009套，比去年同期上涨43.8%。其中5月成交商品房827套，同比上涨59.7%，环比上涨30.6%，成交面积96287.24平方米。

房价方面，今年以来，城区房价同样明显上涨。1月商品房成交均价为5262元/平方米；2月商品房成交均价为5384元/平方米；3月成交均价为5398元/平方米；4月成交均价5676元/平方米；5月成交均价5637元/平方米。目前房价渐趋平稳。

业内人士认为兴化楼市这波热潮的主要原因是大城市需求外溢以及人口回流。此外，长三角地区县级市的房地产超预期热销，应该还与棚改三年计划有关，尤其是其中的棚改货币化安置。包括兴化在内的部分距离核心城市较远的长三角县级市，去库存的主基调短期内不会改变，所以楼市还有持续热销的动力。

对于下半年的市场变化趋势，业内人士认为，楼市成交增速将有所下降。目前，热门城市有的是价格开始跌了，有的是成交量大幅下滑，未来半年，整个大趋势都会震荡下跌。这些热门城市，主要包括一线城市、强二线城市和环都市圈地区。一方面，这些地区已经“体力透支”，房价涨幅过大，一般涨幅超过80%，甚至200%，这在历史上非常罕见，本身就有下滑的需要；另一方面，这些地区的政策严厉程度已经达到历史最严，不仅限购、限贷、限价，还有限商住、限离婚、限转售等过去没有使用过的手段。

而对于三四线城市以及包括兴化在内的长三角县级市的去库存政策在下半年是否会发生变化，业内人士认为，非热点城市的库存现在是分化的，一些城市已经去到位了，一些城市还没有真正去库存，所以去库存政策估计还会持续一段时间，当然也不会再加码刺激了。兴化周边的县级市目前基本都是比较宽松的购房政策。当然，也要注意一些变化。比如6月8日如皋楼市开始调控，禁止期房转让，严格执行“一价清”制度。会不会有更多的苏中地区县级市跟进，目前还有待观察。

（本报综合）