2017年上半年，房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调，一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存，并支持居民自住及农民工购房需求；另一方面，一线城市和热点二、三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。从政策效果来看，紧缩政策的四面“围堵”让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至其他城市，以至于前期诸多高库存压力城市都走出了“量价齐升”之路。楼市呈现“一二线”降温，“三四五线”突起的新局面。

数据显示，兴化城区今年上半年成交商品房4339套，比去年同期上涨38.9%。其中5月份涨幅最高。5月成交827套，涨幅达到59.7%。6月成交312套，比去年同期下降8.5%，也是今年以来首次出现月销量同比下滑。值得注意的是，6月商品房均价已经达到5857元/平方米，环比今年5月（5637元/平方米）上涨4%，同比去年6月（5116元/平方米）上涨14.5%。房价涨幅变大。我市房地产业内人士认为，在经过“红五月”的大量销售之后，6月销量有所回落是正常现象，不能就此判断兴化楼市开始降温。综合整个上半年商品房销量情况来看，兴化城区楼市形势大好。

50城住宅成交连跌三月

7月6日，易居房地产研究院发布《6月住宅成交报告》显示，6月份50城市新建商品住宅成交面积环比减少5%。从环比数据看，目前已连续3个月环比下跌。其中，三类城市加速分化，一线城市降温最明显，廊坊等环京城市成交领跌全国。

6月份，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2411万平方米，环比减少5%，同比减少19%。今年上半年，50个典型城市新建商品住宅成交面积为14700万平方米，环比去年下半年增幅为-19%，同比去年上半年增幅为-13%。

从一线城市来看，6月份，北上广深等4个城市新建商品住宅成交面积为215万平方米，环比增加1%，同比减少39%。从环比数据来看，一线城市总体上比较平稳。但从同比数据来看，一线城市总体上呈现了降温态势。以北京市场为例，2017年上半年，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签16332套，环比2016年下半年下滑48.6%，同比2016年上半年下滑38.6%。从2010年到2016年，北京新建商品住宅（不含保障房）的半年网签量一直都保持在两万套以上，最低的2.3万套则出现在2014年上半年，当时全国楼市都处在低谷之中，而今年上半年的网签量创北京新房交易量历史新低。

易居研究院研究员赖勤表示，从今年上半年一线、二线、三线等三类城市新建商品住宅成交面积环比增幅和同比增幅来看，三类城市分化明显。其中，一线城市环比去年下半年增幅和同比去年上半年增幅分别为-38%和-35%，二线城市的环比增幅和同比增幅分别为-22%和-17%，三线城市的环比增幅和同比增幅分别为-9和2%。因此，一线城市降温最明显，二线城市次之。

在北京等一线城市降温的同时，原先受到外溢作用的环京区域，比如廊坊等城市的住宅成交量开始明显下降。从易居方面监测的50城市环比跌幅数据看，包括廊坊、常德、蚌埠等城市有明显下跌。其中廊坊环比跌幅达到64%，领跌全国。

目前，50城新建商品住宅成交面积已连续3个月环比下跌。这说明自3月份各地政策密集收紧以后，政策效果不断体现，部分城市投资投机需求得到有效地抑制。另外，同比数据的下跌，也印证了市场继续降温的判断。“由于当前市场交易量总体上处于历史偏低水平，所以未来大跌的可能性很小。现在的调控政策和金融环境偏紧，预计7月份市场交易继续趋弱”。

下半年楼市增速将放缓

日前，中国银行发布《2017年三季度经济金融展望报告》，预计今年下半年楼市整体还将继续降温，调整周期也将持续。

报告认为，下半年楼市的销售增速将继续回落。一方面，刚性需求和部分改善性需求已在前期得以释放，在调控趋严、房价松动的背景下，居民观望情绪上升，购房意愿下降。另一方面，此轮调控不仅打击投资性需求，提高二套首付比例等降低了改善性需求的购房动力，投资性和改善性需求的释放将有所放慢。

从全国数据来看，市场整体涨幅开始放缓的原因，主要是一二线城市房价已出现了环比下行，虽然三四线城市房价继续高位运行，但整体涨幅下行。从趋势上看，2017年第四季度，房地产销售数据涨幅很可能会降低至个位数，与此同时，一二线城市进入调控政策抑制下的降温周期。上半年，房地产行业政策一方面继续支持高库存的二线和三四线城市去库存；另一方面，一线城市和热点二三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。虽有一定的效果，但仍然陷入“政策向左，市场向右”的困局，紧缩政策的四面“围堵”只是让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至其他城市，以至于前期诸多高库存压力城市都走出了“量价齐升”之路。

业内人士认为，调控从限制需求侧，转为供给端。调控正在向土地供应、住房供应、供应价格等多方面供应端口转向。同时，预计不排除会有更多的三四线城市跟进落实限购、限贷、限价、限售等紧缩政策，热点轮动带来的结果就是三四线城市将成为楼市调控的新主场。

下半年兴化的楼市政策会不会趋紧？业内人士表示，从目前情况来看，泰州、扬州等周边地级市的楼市政策已经趋紧。而兴化以及周边的县级市基本还是比较宽松的购房政策。当然，也要注意一些变化。比如上月起如皋楼市开始调控，禁止期房转让，严格执行“一价清”制度。会不会有更多的苏中地区县级市跟进，目前还有待观察。

（本报综合）