2017年上半年，房地产行业在严厉的调控之下，呈现出“前高后平”的市场走势。就商品房销售而言，虽然同比增速逐月下滑，但销售面积和销售金额的绝对值在一季度仍保持在近一年的月均水平之上；进入二季度后，随着调控频频加码，效果逐渐显现，一二线城市销售偃旗息鼓，三四线城市热度虽在，但增长脚步也有放缓迹象。作为长三角地区的县级市，兴化楼市在经历了5月成交827套，同比上涨59.7%的销售高潮之后，销售增长渐趋平稳。同时，房价涨幅却有所上升。

数据显示，今年7月兴化城区共成交商品房381套，环比今年6月上涨22.1%，同比去年7月上涨17.2%；成交面积44758.22平方米，同比去年上涨3.2%；成交金额3.12亿元，同比去年上涨38%。成交量同比与环比都呈现了上涨的趋势。值得关注的是，在高成交量下，房价也出现明显上涨。7月兴化城区住宅成交均价6288元/平方米，同比去年上升19.2%，比今年6月（5857元/平方米）上涨了7.35%。兴化住宅均价首次突破6000元/平方米，创下了兴化楼市房价历史新高。

房价“上天”不可持续

近期，北京、广州、沈阳等多地接连推出新一轮楼市调控措施，进一步遏制投机型需求，突出房屋居住属性，强调保障和改善民生。在楼市即将步入“金九银十”销售旺季的背景下，调控政策未来的走向就成为关注的焦点。专家指出，近年来楼市伴随中国经济快速发展的同时，也出现了房价上涨过快、投资属性突出、金融风险增大等诸多问题。因此，加快形成促进房地产市场健康发展的长效机制，不仅是中国经济平稳转型的必要条件，同时也是未来各地楼市调控措施的真正航向。

树不能长到天上，房地产价格也一样。通常，房地产的居住属性决定了其会随着经济发展与城镇化进程而兴旺。但是，如果房屋在投资属性的主导之下上涨过快、涨幅过大，久而久之就会带来各种各样的风险和隐患。

上海证券研究所首席宏观分析师胡月晓撰文指出，中国房地产市场的矛盾主要在两方面：一是投机性比重过高，二是高房价大大挤压了其他行业。交通银行首席经济学家连平认为，房地产库存总量仍在高位、相关部门杠杆率水平提升较快，加之房地产行业抗风险能力整体较弱，房地产泡沫风险仍需警惕。

“从美、日等国的经验来看，经济危机的背后都有房地产泡沫破灭的影子。在中国，房地产市场经过20多年的快速发展，很多区域楼盘价格已经非常之高，对民众生活质量与企业经营成本的影响也很大。因此，无论是客观规律还是主观需要，都决定了房价不可能无限上涨。”北京科技大学管理学院经济贸易系教授何维达对本报记者表示。

如今，在调控政策之下，楼市开始回归理性。国家统计局数据显示，截至2017年6月，在国内70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落；二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，二手住宅价格同比平均涨幅也连续5个月出现回落。

长效机制正在确立

不久前，北京市针对共有产权住房管理暂行办法面向社会征求意见，就被视作本轮楼市调控迈向长效机制的又一最新步伐。

“北京推出了共有产权住房，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，具有重大意义。”北京房地产协会秘书长陈志表示，该政策对于未来北京楼市平稳健康发展将产生积极影响。

与此同时，对于下一阶段房地产政策的走向，中国人民银行在《中国区域金融运行报告（2017）》中也给出了4个重点：一是建立健全房地产市场健康发展长效机制。将城镇户籍人口与公益及建设用地指标挂钩，提高土地在全国范围内的集约利用。二是提高中小城市吸引力，形成优势产业支撑、快速轨道交通连接、优质公共服务供给、包容性强、绿色低碳的城市网络。三是加强住房金融宏观审慎管理，严格限制信贷流向投资投机性购房。四是积极发展长期公共租赁住房，稳定和规范住房租赁关系。

何维达表示：“未来的长效机制必将是一系列政策和制度设计的组合拳，如加大热点城市土地供给、以财税手段提升房屋持有成本、完善产权制度体系设计、从源头上调整优化收入分配结构、提升特色小镇人口吸引力等。因此，分析楼市调控政策走向不能急躁短视，而是需要从长效机制这一最终目标出发。”

政策严控投机性购房

近日，央行在最新发布的中国区域金融运行报告(2017)中为房地产和去产能划出了清晰的金融政策底线：在支持居民合理自住购房同时，严格限制信贷流向投资投机性购房；停止对落后产能的金融支持。

“2017年，各地区将认真落实‘房子是用来住的，不是用来炒的’的政策要求，继续强化‘因城施策’调控政策，全国房地产市场可能呈现‘成交回落、价格平稳略降’的发展态势。”央行指出，加强住房金融宏观审慎管理，继续做好房地产金融调控，在支持居民合理自住购房同时，严格限制信贷流向投资投机性购房。

数据显示，2017年6月末，人民币房地产贷款余额29.72万亿元，同比增长24.2%，增速比上季末低1.9个百分点；上半年增加3.04万亿元，占同期各项贷款的38.1%，比一季度占比低2.3个百分点。其中，个人住房贷款余额20.1万亿元，同比增长30.8%， 增速比上季末低4.9个百分点。

与此同时，保障性安居工程建设持续推进，保障房信贷支持力度较大。2016年，全国城镇棚户区住房改造开工606万套，棚户区改造和公租房基本建成658万套。去年年末，全国保障性住房开发贷款余额为2.5万亿元，同比增长38.3%，增速比住房开发贷款高25个百分点；全年新增6972.2亿元，占同期房产开发贷款增量的113.5%。2017年6月末，保障性住房开发贷款余额2.97万亿元，同比增长36.2%。

“从调控政策措施看，2016年尤其是2016年四季度以后，‘因城施策’调控力度加大，灵活度提升。”报告认为，调控力度差异化，调控范围不再局限于一二线城市，开始向三四线城市延伸，调控手段更加丰富。报告同时指出，“房价上涨预期仍然存在；土地供应不足，部分城市甚至出现‘面粉比面包贵’的情况；部分热点城市库存处于低位，短期内市场供应紧张；居民投资渠道有限且回报不高。”

虽然国家在长效调控上已经做了巨大努力，但说得实际些，长效机制短期内无法达到，要想短期控制房价，阀门必须关紧了，因此当前的限制性调控政策不可能只是昙花一现。

立体的房产调控机制、长效的供给侧改革所带来的短期效应一定是会将房产市场快速拖入调整期的， 所以2017年下半年全国楼市调整期下半年将持续。

从限购、限价，到限贷、限售、限商办，“五限”时代在部分城市已拉开帷幕。

（本报综合）