8月28日，国土资源部联合住建部发布公告，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，第一批试点城市包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市。

“集体建设用地盖租赁房，由于土地成本低廉优势，可以尽快形成大量房源入市，降低市场的租金水平，减轻居民的生活成本，还可以提高城市的竞争力。”深圳有关政府部门人士向记者分析称，在各个城市建立起统一的租赁平台后，可以让低收入群体有稳定的居所。

集体建设用地入市

此次国土部出台的试点内容做出了详细的规划指导，在试点城市梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序后，会建立快速审批通道。与过去不同的是，出租房也会配套医疗、教育等公共设施，承租人也能享受规定的基本公共服务。

北京中原地产首席分析师张大伟分析认为，国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

中央对发展租赁房的决心，此前已发过两个文件，2016年5月，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》；2017年7月，住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。

此次亮点在于，利用集体建设用地建设租赁住房试点。之前政策都是利用国有建设用地盖租赁房，包括上海公开出让的几宗租赁房用地，而这次是集体建设用地。

中国的土地属性，总共只有两类，即国有用地和集体用地，城市里政府收储和征收后的土地，都属于国有，而农村的宅基地、城市里的小产权房，比如城中村，则都属于集体土地上的物业。

根据土地管理法，只有国有建设用地盖的房子，才有红本房产证，而集体土地上盖的，虽然也有产权证，但是无法进入市场流通，村集体土地只有被征收后，才是国有用地。

而此次国土部的通知里提到，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

业内人士分析认为，这样一来，市场的租赁住房，就可以在短期内增大供应量。同时，建设用地的土地成本，肯定比国有用地的成本要低，供应量大了，也可以拉低整个市场的租金。

多地租赁方案密集落地

作为全国首批培育和发展住房租赁市场试点城市之一，杭州30日发布《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（以下简称《方案》），提出未来三年新增租赁住房要占到新增商品房三成。

30日杭州发布住房租赁新政标志着除广东肇庆外，11个租赁试点城市已全部发布方案。

杭州《方案》指出，将加大公租房供应力度，未来3年，杭州将新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。未来5年公租房保有总量不少于8万套。此外，将增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，2017年9月底前，推出人才专项租赁住房用地进行试点。盘活存量土地、用房，探索村集体10%留用地上建设租赁住房。

杭州《方案》还提出，扶持国有企业发展规模化租赁。充分发挥国有企业带动引领示范作用，支持国有企业开展规模化住房租赁业务。市级层面发展2家国有企业开展规模化住房租赁业务，区级层面由各区政府（管委会）确定至少1家国有企业开展规模化住房租赁试点。

同时，扶持发展专业化住房租赁企业。鼓励民营住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、中介企业、物业服务企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于市场租赁。

此外，提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。金融管理部门要积极支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金试点，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。

中原地产首席分析师张大伟表示，如果说抑制投资投机，以限购、限贷为主要方式，降低一二线热点城市楼市热度，是今年上半年楼市调控政策的主要特征，那么，扩大租赁市场规模，加大租赁供应，则是下半年的主要动作。

张大伟说，从政策内容看，主要是加减法政策。其中，加法是增加供应，例如北京、上海等多地直接推出70年产权租赁用地。减法，则是减少选择租赁居住的阻力，例如租购同权政策。

从调房价到多元化住房体系

国土资源部表示，通过改革试点，将在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

“大家为什么都不喜欢租房，就是因为租赁市场不完善，房东可以随意涨租金，随时赶租客走，租客权益完全没有保障，出租房也没有任何公共配套设施，总给人一种流离失所的感觉。”业内人士分析认为，建立统一的租赁平台后，至少可以保证租客的利益，低收入阶层买不起房子，也可以安心租房住。

张大伟认为，目前租赁市场的最核心问题的租购比悬殊，开发商开发商品房住宅用地用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1%-2%，集体用地因为土地价格相对较低，可以达到年投资回报率5%以上。所以用集体土地供应出租房，是多赢的政策。预计这一政策落地后，将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。

人民日报的微信公众号提出，从购到租，不仅意味着中国在住房供应体系方面开始补短板，也是调控思路的重大转变，即从以往侧重调控房价，转变成建立多元化的住房供应体系，以满足大家的住房需求，从而让短期调控政策转变为长效机制建设。

国土部相关负责人透露，希望通过此次改革试点，到2021年底，在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

（本报综合）