去年，兴化楼市经历了量价齐涨的火爆行情。2017年兴化城区共成交商品房达7413套，比2016年（4989套）上涨了21.44%。至2018年3月，兴化城区的住宅成交均价已达到7314元/平方米，比去年同期上涨35.5%。面对高企的房价，不少购房者开始观望。今年3月，兴化城区共成交商品房540套，同比下降了7.5%。

业内人士认为，市场降温的背后折射了楼市的变化：买房的变了，投机客离场，以房换房的刚需占比提升，购房成本增加了；卖房的开发商也变了，从年初幻想政策松动到现在预期政策从严、优化，长效机制也在逐步落地。这些将推动未来行业发展逻辑的深刻转变，租售并举之下，楼市正回归居住属性。

短期调控力度不放松

2017年，我国各地房地产调控政策密集程度前所未有。统计数据显示，截至12月13日，年内全国各地接近110个城市与部门（县级以上）发布房地产调控政策，而且多达250次以上。其中，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

“‘房住不炒’不仅仅是房地产调控政策的主基调，也将是长效机制的主基调，这四个字将指导未来五年甚至更长时期内中国房地产政策的基本走向。”链家研究院院长杨现领分析认为，短期内调控政策不会放松，甚至趋于强化。

“就目前来看，调控政策下的房地产市场呈现平稳健康发展走势，这种政策基调在2018年不太可能出现明显变化，只紧不松的格局不会发生较大调整，潜在新热点城市的调控将趋严，调控的高压仍将存在。”杨现领补充说。

链家研究院分析认为，2018年房地产调控政策会维持中性趋紧态势。主要表现在：一、二线城市的行政性限制政策仍将持续，限售政策可能会推广至三、四线城市，从而防止市场过热；货币政策保持中性，宽松环境不再。

在调控力度不断加强的同时，将分清中央和地方事权，实行差别化调控。“调控政策将避免一刀切，开启打地鼠模式。”中原地产首席分析师张大伟表示，从城市看，房价上涨居前的城市将会继续调控。2017年，各城市调控实行了手术刀式的分类调控，在历史上第一次实现了市场的精准调控。2018年，房地产调控各地依然会采取不同力度。

王蒙徽表示，要坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。提高中小城市、县城和中心镇的教育、医疗等基本公共服务水平，引导人口和住房需求合理分布。始终保持高压严查态势，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。

开发商压力陡增

在楼市严调控下，开发商压力陡增。无论是销售价格和速度，还是融资渠道和成本均不同程度的受到影响。

从之前屡屡出现的“地王”来看，在2017年几乎绝迹。土地流拍情况开始增多。今年1月一线城市出现四块流拍地块，是2014年4月以来一线城市流拍地块数量最高的一个月，二三线城市流拍情况在逐渐增多。

中国指数研究院研究报告指出，“房住不炒”成为2018年房地产市场主基调，一二线城市延续此前调控并加大土地供应，高溢价拿地已成小概率事件；三四线城市热度分化，部分城市承接外溢需求热度上升。

中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈表示，在整治影子银行的大环境下，融资渠道较窄的小开发商短期内很可能面临融资成本攀升甚至资金链断裂的风险。不排除大开发商以此为契机，扩张市场份额，甚至实施行业内兼并，市场集中度料将提高。

长效机制“在路上”

3月中下旬以来，杭州、西安、成都、海南等地接连出台限购、摇号等调控政策。其中，海南明确，非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

“从2017年和2018年一季度数据来看，目前房地产市场热度虽有所下降，但仍然处于相对高位。”东兴证券分析师郑闵钢认为，目前收紧调控幅度较大的城市或省份，如昆明、海南、广州、大连等，就是近期房价上涨速度较快的区域。2月70城商品房销售价格同比增速5.8%，较之2016年10.8%的高点虽然已大幅回落，但仍处在历史平均水平之上。短期内期待政策的放松是不现实的。

在楼市调控政策不断升级的同时，加快培育住房租赁市场，也使得房地产行业逐渐在发生变化。比如，北京市计划今后5年供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，年均供地任务量约200公顷。根据中原地产分析，1000公顷土地可建成30万-40万套租赁房。若如期完成，将在未来五年为北京提供10%-15%的增量房源。

上海今年计划实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。作为楼市标杆的京沪两地的租赁住房政策的推出和落地，将对政策落地产生示范引领效应。

租购并举落地也离不开租赁供给改革。我爱我家副总裁胡景晖表示，要从农村集体经营性建设用地供应、城市土地出让、城市原有闲置物业改造再利用、小业主住房出租等方面入手，允许部分企业在建设园区时配建员工宿舍，多策并举拓宽租赁供给渠道。

中国指数研究院指数研究总监白彦军认为，政策导向逐渐明朗，租赁市场潜力巨大，但发展将呈现出差异趋势。比如，人口净流入较多的一线城市和强二线城市相比于其它城市的市场空间更广。

欧宗洪表示，今年房地产市场在“分类调控，因城因地”差异性调控措施中，有望实现关键突破，踏入高质量发展时代。

（本报综合）