半年综述：楼市低调收官

我市城区商品房共成交2289套 6月城区住宅成交均价为7582元/平方米

2018年已进入下半年，回顾上半年房地产市场，楼市依旧在不断调控，多地楼市政策不断出台。在一二线楼市普遍存在“五限”（ 限购、限贷、限价、限售、限商）的背景下，部分一二线城市一二手房屋价格“倒挂”现象日益严重，部分三四线城市却经历了一波“破万”的狂欢。截至6月底，已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，楼市调控政策累计高达192次，相比2017年上半年的116次调控，增幅高达65%。

据了解，我市目前的首套房利率普遍上浮15%，大部分银行首付比例提高至3成，公积金提取门槛提高等一系列调控政策加大了购房成本，却并未抵挡购房者的购房热情。据市住建局数据显示，今年6月我市城区共成交商品房355套，同比去年同期上升14%，上半年合计成交2289套，同比去年下跌47%。市场房源库存量不足，新房供不应求导致成交量同比去年出现下跌情况，但我市房价却持续稳步上涨。去年，我市房价均价已涨到6000元/平米，涨幅较高。今年6月，我市城区住宅成交均价为7582元/平方米，同比上升14%。

7月16日，国家统计局发布《2018年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》。在房地产开发投资完成情况方面，今年1—6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1—5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资38990亿元，增长13.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。从商品房销售和待售情况来看，1—6月份，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1—5月份提高0.4个百分点。其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降6.1%，商业营业用房销售面积增长2.4%。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降3.2%，商业营业用房销售额增长5.7%。

那么在下半年的“战场”中，楼市又将如何发展？进入2018年下半年，中国住房市场内外部形势出现了一些令人关注的重大变化。与此相适应，住房市场结构也将发生新的变动，三四线城市房价上涨动能减退。

从政策面看，在“因城施策、露头就打”的策略下，限购、限售的城市继续增加，调控政策由一二线城市向三四线城市深入。2018年5月，住建部就房地产市场调控问题，约谈了成都、太原两市政府领导，并在约谈中提出要认真落实稳房价、稳租金的调控目标。这是政府首次对租房市场也提出了调控目标。此前，住建部还约谈了西安、海口、三亚等10个城市政府领导。海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。在三四线城市中，2018年5月辽宁丹东出台了针对住房投机的提高首付比例及限售等措施。2018年6月湖北宜昌宣布在城区范围内购买商品住房限售2年。2018年6月28日，住房和城乡建设部会同中宣部、公安部等七部委联合发出通知，在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，其中就包括徐州、佛山、宜昌等三四线城市。调控政策向三四线城市深入，有利于房价的总体稳定。

从市场供给看，各地住房市场涨多跌少，部分城市新房供求严重失衡。2018年上半年，除了2016年来第一波房价上涨城市如厦门、郑州、廊坊、上海等还在下跌外，其他城市大都在上涨。北京等城市止跌回涨，西安、重庆等部分热点城市仍处于房价快速上涨区间。在部分城市新房供应不足、实际房价大涨的背景下，当地政府对新房价格进行管制，造成一、二手房价格严重倒挂。远低于市场价格的新房上市即被抢购，新房市场出现一房难求的局面，成功购房的概率与收益均堪比中大奖。截至目前，已有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳8个城市公布了摇号购房政策。新房供求严重失衡的直接原因是2014年以来受去库存政策等的影响，新房供应相对萎缩而需求快速增长，对新房的价格管制不仅难以平抑房价反而成了套利工具。新房供求严重失衡背后更深层次的原因，则是当前的城市化已经告别粗放时代，进入追求城市品质的新发展阶段，城市人口承载力相对下降。

从市场需求看，棚改货币化安置比例下降，将对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的作用。尽管棚改的货币化安置并不一定强求在当地购房，但在现阶段特定历史条件下，三四线城市大规模的棚改货币化安置大幅推高了当地的房价，并对二线城市房价上涨形成一定支撑。这些特定条件包括：经历了2016年以来的一轮大涨，一线城市房价极高，并采取了最严格的限购政策，同时对外进行人口疏散；二线城市房价很高，并采取了相对严格的调控政策；三四线城市对购房少有限制，住房总价相对较低，部分城市还有购房奖励政策；地域相邻的三四线城市，棚改项目大量同步推进。于是，在货币化棚改的第一阶段，在当地购房成为主流。由于三四线城市及县城市场容量狭小，库存绝对量不大，短期内大量拆迁家庭拿着高于市场价的补偿款涌入市场购房，造成房价大幅上扬。随着三四线城市住房去库存阶段的基本结束，棚改货币化安置比例下降成为必然。2018年以来，不少地方政府在部署棚改工作时，明确提示了棚改政策由货币化安置向实物安置转变。受此影响，二三四线城市住房供求矛盾将有所缓解，市场将出现降温。另一方面，除了棚改货币化安置需求，三四线城市仍有较大的住房潜在改善性需求和人口城市化需求。货币化棚改比例的下降，并不会带来三四线城市房价的“自由落体”。

基于以上因素综合推测，随着棚改货币化安置比例的下降以及三四线城市加入调控行列，2018年下半年二三四线城市房价总体仍将惯性上涨，但涨速将有所下降，局部房价可能出现微降。部分一线城市止跌企稳，在跷跷板效应的作用下，资金可能重回北京等一线城市。北京等一线城市房价有再度上涨的风险，房价调控压力将增大。

（本报综合）