泰州出楼市新政坚决遏制房价上涨
楼市调控转向三四线 房住不炒中小城市不例外
泰州出楼市新政坚决遏制房价上涨
楼市多年来“冰火”两重天的格局正悄然逆转：一线城市波澜不惊，三四线城市则持续升温。在去库存取得积极进展的同时，不少中小城市的房价逐步攀升，纷纷迈过万元门槛，部分地方为此出台限购、限售等调控政策。专家分析指出，城镇化步伐加快、一二线城市购房需求溢出、棚改安置等因素共同作用，使三四线城市楼市迎来了短期需求的集中释放。但长期来看，供求关系是三四线楼市的决定性因素，“房住不炒”同样针对三四线城市。
8月17日，住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。约谈要求，全面贯彻党中央、国务院决策部署，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘括地、国房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。
在此之前，北京市住建委在通州开展联合执法行动，处罚了两个违规地产项目后，又于日前约谈了多家地产出租类公司，要求他们不得哄抬租金抢占房源。苏州住建局等九部门也在近期展开规范房地产市场秩序的专项行动。
泰州出楼市新政坚决遏制房价上涨
8月27日，泰州市物价局网站发布《市物价局、市住房和城乡建设局、市国土资源局关于加强全市商品住房价格监管的通知》，三部门联合，加强全市商品住房价格监管。
《通知》原文如下：
市物价局、市住房和城乡建设局、市国土资源局关于加强全市商品住房价格监管的通知
泰价服〔2018〕77号
各市（区）人民政府，泰州医药高新区管委会，市各有关部门（单位）：
为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，坚决遏制房价上涨。经市政府同意，现就加强全市商品住房价格监管的有关事项通知如下：
一、建立房地产调控联席会议制度
市本级成立由政府分管领导为召集人，市住建、物价、国土资源、发改、规划、市场监管、统计等部门主要负责人为成员的房地产联席评估小组，指导、协调、推进全市房地产市场监管和调控工作，定期召开联席会议，研究解决工作中遇到的重大问题，并就各地单价超过万元以上的备案项目进行集体会商。各市（区）人民政府应按照市级模式建立房地产调控联席会议制度，形成齐抓共管的工作机制，促进我市房地产市场持续平稳健康发展。
二、完善三部门联合评估机制
靖江、泰兴、兴化等三地应按照市级模式建立由物价、住建（房管）、国土资源等三部门组成的商品住房联合评估机制，尚未建立联合评估机制的地区，应尽快建立，并按全市统一政策开展备案工作。
靖江、泰兴、兴化等三地辖区内分批次开发的老项目，以及单价在万元以内的新开发项目，由各地物价部门会同住建（房管）、国土资源等部门联合评估确定备案价格，并报经当地政府同意后执行。单价超过万元以上的商品住房项目，应将联合评估结果书面报市房地产调控联席会议审核确认后执行。
三、规范商品住房价格备案程序
市直、海陵区、医药高新区范围内商品住房价格备案工作，由市物价部门会同住建（房管）、国土资源等部门联合评估确定；高港区、姜堰区范围内商品住房价格备案工作，由商品住房项目所在地物价部门会同住建（房管）、国土资源等部门进行联合初审评估，经当地政府同意后，书面报市物价部门，并经市联合评估小组确认后执行。
四、统一商品住房价格备案政策
新开发项目统一采用“开发成本+合理收益”的原则确定备案价格，但应综合考虑开发项目成本、质量档次、区域价格水平、政府调控目标等因素。同一项目分批次开发的，下一批次备案价格原则上不得高于上一批次备案价格。
五、加强装修房屋装修费用备案管理
根据《江苏省政府关于促进建筑业改革发展的意见》(苏政发〔2017〕151号)的要求，鼓励开发企业实行菜单式装修。其装修费用由开发企业委托具备资质的房地产评估机构，通过市场化原则评估确定，并经辖区内价格认定机构或成本调查机构审核认定后，作为价格备案依据，原则上控制在每平方米2500元左右。
六、明确装修房屋公示要求
开发企业在申领商品住房装修费用的备案手续前，原则上要先完成样板房装修，并向当地物价部门递交《商品住房装修标准》和《按装修标准交付商品住房承诺书》。经物价部门审核同意的《商品住房装修标准》《按装修标准交付商品住房承诺书》和“一房一价”表，应在售楼处显著位置予以公示，接受社会监督。对未按要求进行公示的，一经查实，按价格欺诈行为进行处理。
七、建立商品住房月度报告制度
为做好全市商品住房价格动态监测，及时掌握房地产市场第一手资料，准确研判市场行情，为政府决策提供可靠依据，各市物价部门会同住建（房管）部门，应在每月5日前，将上个月的商品住房有关情况以书面（附电子文档）形式上报泰州市物价局。
本通知自发文之日起执行，此前规定与本通知不一致的，以本通知为准。在本通知执行过程中，可根据房地产市场变化情况动态调整相关政策。
泰州市物价局
泰州市住房和城乡建设局
泰州市国土资源局
2018年8月23日
短期需求集中释放 供求影响长期走势
“当前三四线城市房价的确有普遍上涨趋势，有的还出现较大涨幅，其中一些城市与前期热点一二线城市在地理上较为接近。”专家分析，一二线城市限购严格，房价也高，部分购房需求就溢出到三四线城市，返乡置业基本上属于这种类型。同时，城镇化持续推进，一部分购房需求从县城、乡镇转向附近的中小城市，这在人口比较密集的地区表现得尤为突出。
调控有其必要性，有利于促进房地产市场的稳定，购房者要对三四线楼市有理性认识。需求和供给是动态变化的。现在有的中小城市出现暂时的供给紧张，但这些地方土地供应的潜力大，未来会有土地逐渐入市。专家预计，三四线城市房价可能会在一段时间惯性上涨，但涨势趋缓，毕竟供求关系摆在那里。
专家同时指出，目前部分三四线城市房价快速上涨有投机炒房的因素存在，对此要有针对性地予以调控，强调住房的居住属性，防止“泡沫化”。“房住不炒”的原则不仅适用于一二线城市，三四线城市也不例外。总体判断，国内房地产总量不足的矛盾已基本解决，但结构性、区域性矛盾仍比较突出，今后房地产相关政策不仅要针对库存下降等短期形势，还要重视研究出台房地产市场长效机制，如建立贷款利率和首付反向调节机制、进一步完善土地供应机制等等，努力实现房地产市场持续健康发展。
“遏制房价上涨”立场不可改变
抓住房地产市场调控不放松，特别是严格控制房价过快上涨，不是为了消灭这个市场，而是为了让市场真正遵循“房住不炒”的目标，更好地满足处于各个消费层次居民们合理的住房需求和住房改善需求。
今年以来，我国很多地方的经济增长出现困难，是不是会放松调控，通过刺激房地产市场再度活跃来给地方经济注入“强心剂”，已经成为舆论猜测的一个方向。而国家统计局最近公布的今年7月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，仍有65个城市7月份新房价格同比出现上涨，环比上涨的城市数量也在增加，这似乎印证了一些人的猜测，在地方经济增速放缓的压力下，房地产市场正在重新成为地方政府刺激经济的工具。
针对这种情况，住建部已经于最近专门召开部分城市房地产工作座谈会，强调把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方政府坚决问责。此番住建部对海口等五城市政府主要负责人的约谈，就是以实际行动打消了一些地方政府的幻想，把房地产市场作为拉动地方经济增长的引擎，已经给我国的社会经济和民生带来了很多问题，所以不可能再回到以房地产市场来刺激地方经济增长的老路上去。
值得欣慰的是，目前很多地方出现的房价上涨虽然从数字上看比较小，但已经引起了越来越多地方政府的重视。在地方层面，深圳、南京、贵阳等一二线城市近期相继出台新一轮调控政策，整个7月份全国共有超过60个城市分70多次发布了内容各异的调控政策，这些新的调控措施包括升级原来的限售限购措施，限制企事业单位购买商品房，都是针对最近一两年房地产市场出现的新情况推出的调控手段，能够有效地遏制住房价的进一步上涨。而一些城市的地方政府住建部门主动出击，采取专项行动约谈、处理部分违规开发商和房屋出租公司，也表明已经有越来越多地方政府开始真正以大局为重，以政府监管的有力手段保证房地产市场，包括租房市场的正常秩序。
抓住房地产市场调控不放松，特别是严格控制房价过快上涨，不是为了消灭这个市场，而是为了让市场真正遵循“房住不炒”的目标，更好地满足处于各个消费层次的居民们合理的住房需求和住房改善需求。这就需要地方政府在调控中加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，坚持分类调控、因城施策、一城一策，完善和落实房地产调控措施，防范化解市场风险，促进建立房地产长效机制，努力实现全体人民住有所居目标。
（本报综合）
