今年的中秋小长假刚刚过去，各地楼市平淡如常，可见“金九”并未发力。

今年8月，我市城区共成交商品房250套，同比去年下跌50%，环比7月下跌15.8%。7月，城区商品房销售第一名的紫荆府卖出了144套，而8月销售第一名的楼盘则是文景园，卖出了95套。价格方面，8月城区住宅7152元/㎡的成交均价，虽然同比上升25.7%，但是相比7月的7437元/㎡还是有所下降的。

“金九”楼市未现 楼市降温已经来临

数据显示，小长假前两日，北京市新建商品住宅签约180套，二手房62套，与7至8月平均水平基本持平。其他城市房地产市场也表现平平。小长假前两日，深圳新建住宅签约分别为70套与76套，与此前市场相比基本维持平稳；广州方面，小长假前两日签约1871套，较全月来看，处于平均水平。

业内人士表示，2018年“金九”楼市未现，楼市降温已经来临，“金九银十”成色不足已是市场共识。据了解，对于楼市降温，开发商已提前做出反应。目前，多个一线及热点城市的新房市场出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货。

对于四季度的楼市，专家表示，房价下行苗头已经出现。下一阶段，楼市冲高回落现象逐渐增多，房价调整开始出现从点到区域，热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

上半年个人住房贷款增速放缓

热点城市房贷比重下降

随着国家对房地产调控力度加大，商业银行为了积极落实调控政策，在住房贷款方面也实行了一系列调整，遏制了个人住房贷款过快上升。住房贷款放缓是一个好的现象，说明房地产过热、房价上涨得到初步遏制，也表明房贷对实体经济的信贷“挤压效应”减轻。

目前，上市银行陆续公布的半年报显示，上半年个人住房贷款增速与去年同期相比有所放缓，大型国有银行上半年个人住房贷款增速都在10%以下，热点城市的房贷比重呈下降趋势。数据显示，工行上半年个人住房贷款增加3418.25亿元，增长8.7%；农行上半年个人住房贷款34009.93亿元，较上年末增长8.5%；上半年建行个人住房贷款45012.16亿元，较上年末增长6.84%。

专家表示，从数据上看，今年上半年四大行个人住房贷款增速明显放缓。随着国家对房地产调控的收紧，商业银行为了积极落实调控政策，在住房贷款方面也实行了一系列调整。比如，在贷款额度上有所控制、个人住房贷款首付比例有所提高、上浮个人住房贷款利率。这些调整对遏制个人住房贷款过快上升起到一定作用。四大行上半年个人住房贷款增速放缓并不意外。今年以来，几乎所有热点城市都收紧了房贷政策，提高了二套房首付比例。同时，由于上半年供需失衡，不少房地产开发商采取了现金支付优先、双合同等规避政策，也间接地降低了房贷比重。自从中央政治局会议释放“坚决遏制房价上涨”明确信号后，房地产销售出现急速降温，预计下半年个人房贷将进一步降温。

值得注意的是，上半年住房贷款增速放缓也与银行主动调整有关。随着一二线城市的房价不断上涨，房地产市场的风险在不断积聚，个人住房贷款的风险也在加大。为了规避风险，一些银行采取更加审慎的态度发放个人住房贷款，这也是个人住房贷款增速放缓的原因之一。

随着个人住房贷款增速放缓，有观点认为增速过低，将抑制市场需求。对此，业内人士认为，个人住房贷款有个很重要的特点，就是每年有一部分人在还款，这一部分的量已经不小，再加上新增个人住房贷款，能满足整个市场的需要。要实现差别化的住房信贷政策。对于一些热点城市房价上涨过快的城市，要更加审慎。对购买首套房的个人信贷，要给予支持，区分自住型需求和投机性投资性购房。

调控加码 多地公积金政策生变

各地对于公积金政策的调控仍在加码，但一二线城市和中小城市的调整措施出现分化。江西省住房公积金中心9月21日发布公告称，将于10月开展公积金“对冲还贷”业务，即每月从公积金账户余额中直接冲抵当月还款本息金额。而日前，杭州、广州、北京等一线城市发文明确公积金异地购房限制提取。分析人士指出，公积金政策的调整主要强调惠民便民，满足刚性住房需求，预计未来调控政策内容将不断出现。

据了解，很多城市开展了公积金直接对冲还贷业务。今年8月以来，上饶市、长沙市、秦皇岛市、赣州市等都相继推行了公积金贷款对冲还贷业务。例如，长沙市于9月起全面启用住房公积金按月对冲还贷业务，将委托划拨还贷整体转换为按月对冲还贷。秦皇岛市于9月3日起，采取系统自动扣划方式，按月从借款人及配偶公积金账户余额中扣划相应金额，用于偿还其当月公积金贷款本息。

与简化流程相比，更多地区的公积金政策出现收紧态势。自7月以来，已有北京市、上海市、杭州市、广州市、太原市、天津市、大连市、内蒙古自治区等超过20个地区发布了公积金调整政策。

在违规提取方面，8月以来，北京市、上海市、大连市、宜昌市、黄冈市、南昌市、长沙市等地住房公积金管理中心开展打击非法以虚假手段违规提取住房公积金、骗取住房公积金贷款并收取高额手续费等行为的专项行动。而限制异地购房提取公积金则更为引人关注。7月，杭州市、广州市等对异地购房做出限制。例如，杭州市规定，在非本市及非户籍地购房及偿还住房贷款本息的，不得提取住房公积金。8月，太原市也发文指出，太原市缴存职工在该市之外和户籍地以外城市购房不得提取住房公积金。9月，北京市、台州市也对异地公积金提取做出限制。

值得注意的是，多地公积金开始实行“认房又认贷”政策。据统计，9月以来，北京市、台州市相继规定公积金贷款既要看本市是否无房，又要看全国范围内的个人住房贷款记录。

同时，多地公积金政策收紧也引发了市场关注。分析人士指出，近期多地密集调整公积金政策，其一是流动性压力较大，其二是为了更合理满足刚性住房需求。2018年很多城市公积金政策明显收紧，主要原因是因为商贷价格太高使得公积金使用率提高，很多城市的公积金额度吃紧。

数据显示，8月以来，公积金调整城市从之前集中二三线城市向一二线城市到三四线城市均有大量分布，更多的城市加入调控队列。专家指出，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现。

（本报综合）